Invalidità del contratto di locazione verbale: conseguenze pratiche

VINCENZO NICOLA CASULLI - La nota situazione pandemica che ci affligge si riverbera in modo deciso anche sui rapporti di locazione, sia con riferimento all'uso commerciale che abitativo. A tal riguardo occorre stabilire se un contratto di locazione verbale sia valido e la risposta a tale interrogativo è senza dubbio negativa. Infatti, la legge stabilisce la forma scritta come requisito fondamentale ai fini della validità di contratti di locazione ad uso abitativo. Ne consegue che il contratto orale o il contratto scritto ma non registrato debba considerarsi nullo. La nullità, però, è relativa, ossia può essere fatta valere (e, cioè, impugnata davanti ad un giudice) solo dall’inquilino e non dal proprietario, secondo l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite della Cassazione. 

La diretta conseguenza di quanto affermato è che se il rapporto tra il proprietario e l’inquilino è soltanto verbale, nel caso di mancato pagamento del canone, non è possibile sfrattare il conduttore secondo il procedimento sommario. Tale procedimento, infatti, viene utilizzato, in presenza di un contratto valido e registrato. Nel qual caso, qualora l’inquilino non paghi il canone, trascorsi 20 giorni dal mancato pagamento, il proprietario può citarlo in giudizio per vedersi dichiarare la risoluzione del contratto e fissare il termine per il rilascio dell’immobile occupato, salvo il diritto dell’inquilino di chiedere il cosiddetto termine di grazia per pagare di durata massima di 90 giorni. 

In assenza di un contratto scritto e registrato, il proprietario non può procedere con lo sfratto tradizionale, ma è costretto a ricorrere alla soluzione alternativa dell’azione per occupazione senza titolo del proprio immobile. Trattasi di un giudizio ordinario con tempistiche assai più dilatate, che deve essere avviata dal proprietario nei riguardi dell’occupante privo di titolo. In tale situazione è lo stesso proprietario a dover dimostrare il fondamento del proprio diritto e deve fornire la prova non soltanto del proprio titolo di acquisto, bensì anche di quelli dei precedenti proprietari, fino a giungere ad un acquisto a titolo originario. 

La situazione per il proprietario si complica ancor di più nel caso in cui sia stato lui ad imporre all’inquilino il contratto verbale poiché, in tal caso, il conduttore moroso potrà opporsi all’azione richiedendo il ricalcolo dei canoni già pagati in nero sino a quel momento, commisurandoli a quelli previsti dalle associazioni locali di categoria.