Il mercato residenziale
Nel primo semestre dell’anno, il numero delle compravendite residenziali sul mercato di Bari è diminuito del 23,4% rispetto allo stesso periodo del 2019, fermandosi a 1.326 transazioni. Il calo dell’attività transattiva è imputabile al lockdown nazionale della primavera 2020.
Nel secondo semestre, gli operatori segnalano una domanda in crescita e un’offerta stabile, sia per l’acquisto che per la locazione. Per le abitazioni usate, prezzi e canoni registrano un calo rispettivamente più e meno intenso rispetto al primo semestre (-0,8% e -0,5%). Il mercato residenziale barese, con riferimento ai primi 9 mesi dell’anno, si contraddistingue per un’alta percentuale di compravendite finalizzate all’acquisto della prima casa (75%), fenomeno che si è intensificato nei mesi successivi al primo lockdown.
Dal punto di vista del profilo della domanda, gli acquisti del 2020 hanno coinvolto in oltre la metà dei casi coppie con figli (55%). I contratti di locazione hanno, invece, riguardato principalmente nuclei monopersonali (35%) e coppie con figli (37%). Dopo un primo semestre caratterizzato da domanda e offerta in calo a seguito della prima ondata pandemica, nel secondo semestre gli operatori immobiliari riferiscono una ripresa della domanda, associata ad offerta stabile, sia per la compravendita che per la locazione.
La variazione dei prezzi delle abitazioni usate, pur negativa (-1,3% annuo), risulta meno intensa rispetto alla media nazionale e sintetizza peraltro valori molto eterogenei nelle diverse zone, dal -1,8% della periferia alla stabilità congiunturale della zona di pregio (+0,3%). Contestualmente, i tempi medi di assorbimento arrivano a 8 mesi in periferia e si fermano a 5-6 mesi in centro e nelle zone di pregio. Diminuiscono gli sconti medi sul prezzo inizialmente richiesto, confermando le forti differenze a livello di zona urbana: 10% nelle zone di pregio, fino a 18,7% in periferia. Il comparto della locazione si comporta in modo opposto a quello della compravendita, con risultati migliori in periferia (+0,1 semestrale e -0,5% annuale) e cali più significativi nelle zone di pregio (-1,1%). I tempi per stipulare un contratto di affitto tornano ai livelli di fine 2019 (2,8 mesi). Il rendimento medio lordo da locazione rimane stabile al 5,2%.
Il comparto non residenziale
A Bari nel primo semestre 2020 le compravendite non residenziali sono diminuite del 23,8% rispetto al primo semestre 2019. Focalizzando l’attenzione sui comparti di uffici e negozi, le quotazioni di prezzi e canoni hanno scontato una diminuzione generalizzata nel secondo semestre, più significativa per il comparto direzionale rispetto al commerciale. La flessione annuale dei prezzi degli uffici, pari in media a -3%, è rilevante soprattutto nelle zone del Business District (-4,3%). Resta stabile lo sconto medio sul prezzo iniziale richiesto, assestato sul 17-18% medio, ad eccezione della periferia dove risulta più elevato (21%). Sul fronte della locazione, si segnala una flessione media dei canoni di intensità superiore al primo semestre (-1,1% semestrale e -1,8% annuale), con una minore tenuta delle zone centrali e semicentrali rispetto a periferia e periferia terziaria. La pandemia, con la sua prima e seconda ondata, ha reso vana la buona performance di fine 2019, quando i canoni avevano registrato un leggero incremento semestrale in tutte le zone, ad eccezione della periferia. I tempi medi di vendita, pari a 12 mesi, sono i più elevati tra le 13 città monitorate. Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5,2%.
Il comparto dei negozi è tra i più colpiti dalla pandemia tuttora in corso. A fronte di una domanda in forte calo, nel secondo semestre 2020 il comparto commerciale ha mostrato risultati in linea con la media nazionale per quanto riguarda la flessione annuale (-3,1%), mentre mostra risultati migliori con riferimento alla variazione semestrale (-1,5% contro -2,2%), che risulta omogena in tutte le zone cittadine. Gli sconti sul prezzo richiesto restano sostanzialmente stabili (19,5%), mentre in virtù del rallentamento delle attività si allungano ancora i tempi di vendita, assestati su 11 mesi in centro e circa 16 mesi in periferia. Si confermano in diminuzione anche i canoni, con variazioni semestrali (-1%) e annuali (-2,3%) in linea con la media delle 13 città analizzate da Nomisma. I tempi di locazione si allungano di circa un mese rispetto a quelli di fine 2019, con una sensibile differenza tra centro (5 mesi) e periferia (9 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione si conferma stazionario al 7,4%.
Le previsioni
I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per il primo semestre 2021, un calo di prezzi e canoni, quest’ultimo meno accentuato.
